De droom om een eigen huis te kopen lijkt voor veel Nederlanders steeds verder weg. Vooral huishoudens met een doorsnee inkomen lopen tegen een grote uitdaging aan. Uit recent onderzoek van het Centraal Planbureau blijkt dat zij vaak een aanzienlijk bedrag tekortkomen om een woning te financieren.
Sterker nog, veel mensen missen een ton om een eigen huis te realiseren. Maar hoe komt dat precies en wat betekent dit voor jouw kansen op de woningmarkt?
Huishoudens komen vaak een ton tekort
Volgens een onderzoek van het CPB blijkt dat een gemiddeld huishouden een ton tekort komt om een woning te kopen. Het CPB, waar Emile Cammeraat, programmaleider bij het CPB, bij betrokken is, heeft dit in kaart gebracht in de eerste toegankelijkheidsmonitor.
Daaruit blijkt dat een doorsnee huishouden met een modaal inkomen vaak een tekort heeft van zo’n €100.000 om een huis te kunnen kopen. Dit verschil zit tussen de koopprijs en de maximale hypotheek die iemand kan krijgen.
De belangrijkste conclusie uit de monitor is duidelijk: de betaalbaarheid van koopwoningen staat onder druk en de bereikbaarheid van de koopwoningmarkt neemt af.
Woningprijzen zijn harder gestegen dan de inkomens
De kern van het probleem ligt in de ontwikkeling van de woningprijzen. In de afgelopen tien jaar zijn de prijzen namelijk veel sneller gestegen dan de inkomens.
Tussen 2015 en 2026 zijn woningprijzen flink gestegen. De gemiddelde verkoopprijs van woningen is daardoor sterk toegenomen. Dit betekent dat het verschil tussen de koopprijs en wat mensen kunnen lenen steeds groter wordt.
De leencapaciteit van huishoudens groeit wel, maar niet snel genoeg. Daardoor ontstaat er een tekort om een hypotheek rond te krijgen of überhaupt een hypotheek te kunnen afsluiten.
Vooral starters worden geraakt
Deze ontwikkeling treft vooral starters. Zij hebben vaak nog geen overwaarde en beschikken meestal over minder spaargeld.
Vooral eenpersoonshuishoudens hebben het lastig. In veel gevallen is er zelfs een tweede koper nodig om überhaupt een woning te kunnen financieren. Zonder partner of extra inkomen wordt het steeds moeilijker om een koophuis te bemachtigen.
Daarnaast blijkt uit onderzoek dat veel woningen in de grote steden, zoals Amsterdam en Utrecht, structureel worden overboden. Hierdoor maken starters nog minder kans.
Tweeverdieners hebben meer kansen
Voor huishoudens met twee inkomens ligt de situatie iets gunstiger. Toch is in veel gevallen een inkomen van twee keer modaal nodig om een gemiddelde woning te kunnen betalen.
Zelfs dan is de concurrentie groot. Veel kopers doen hogere biedingen dan de getaxeerde waarde, waardoor de drempel nog hoger wordt.
Verschillen tussen groepen nemen toe
De ontwikkelingen op de koopwoningmarkt zorgen ervoor dat verschillen tussen groepen toenemen:
- Huizenbezitters profiteren van stijgende prijzen en opgebouwde overwaarde
- Huurders blijven vaker achter en hebben moeite met instappen
- Mensen met hulp van rijke ouders hebben een duidelijke voorsprong
Ook instellingen zoals de Nederlandsche Bank en de Autoriteit Financiële Markten signaleren dat deze ongelijkheid groeit.
Rol van fiscale voordelen en beleid
Een belangrijke factor in de woningmarkt zijn de fiscale voordelen, zoals hypotheekrenteaftrek en het lage woningforfait. Deze regelingen stimuleren het kopen van een woning, maar hebben ook invloed op prijzen.
Er wordt daarom steeds vaker gesproken over het afbouwen van regelingen zoals hypotheekrenteaftrek, om de markt te stabiliseren.
In het coalitieakkoord staan plannen om de woningmarkt te verbeteren, zoals het versoepelen van regels en het versnellen van bouwprojecten.
Meer woningen bouwen is cruciaal
Een structurele oplossing ligt in het vergroten van het aanbod. Het doel is om 100.000 nieuwe woningen per jaar te realiseren.
In de praktijk blijkt dit lastig door onder andere stikstofregels en een tekort aan bouwlocaties en personeel. Ook het splitsen van bestaande woningen wordt genoemd als mogelijke oplossing om sneller meer woningen beschikbaar te maken.
Betaalbaarheid en toegankelijkheid onder druk
De betaalbaarheid en toegankelijkheid van de woningmarkt staan al langere tijd onder druk. Volgens de eerste toegankelijkheidsmonitor is de situatie sinds 2018 duidelijk verslechterd.
De koopwoningmarkt is minder toegankelijk geworden en het aandeel woningen dat betaalbaar is voor een doorsnee-inkomen is flink gedaald.
In 2023 werd dit al zichtbaar en deze trend lijkt zich voort te zetten.
Wat betekent dit voor jou?
De kans om een huis te kopen hangt steeds meer af van je persoonlijke situatie. Denk aan:
- Je inkomen en eventuele partner
- Hoeveel spaargeld je hebt
- Of je gebruik kunt maken van regelingen zoals hypotheekrenteaftrek
- Of je flexibel bent in regio’s en type woning
Voor veel mensen betekent dit dat ze moeten uitwijken naar andere regio’s of eerst kiezen voor een huurwoning.
Conclusie
De Nederlandse woningmarkt is de afgelopen jaren flink veranderd. De woningprijzen zijn harder gestegen dan de inkomens, waardoor steeds meer mensen een groot bedrag tekortkomen.
Voor een huishouden met een doorsnee inkomen is het tegenwoordig lastig om een woning te financieren. De combinatie van stijgende prijzen, beperkte bouw en toenemende concurrentie zorgt ervoor dat een eigen huis te kopen niet meer vanzelfsprekend is.
Toch zijn er nog mogelijkheden. Door goed inzicht te krijgen in je financiële situatie en je opties, kun je beter bepalen wat haalbaar is en hoe je jouw kansen op de woningmarkt vergroot.